Købsproces i Spanien

I modsætning til andre lande arbejder ejendomsmæglere i Spanien primært afhængige af hinanden, og kun få arbejder helt uafhængigt. Det er derfor vigtigt at bemærke, at de fleste ejendomsmæglere har adgang til de samme boliger. Det betyder ganske enkelt, at du som køber bør finde dig en mægler, som du har et godt forhold til.

Den første kontakt med din ejendomsmægler vil som regel bestå af en generel samtale omkring dine behov. Dette gøres for at skabe en køberprofil ved at indsamle den information, der er nødvendig for at forstå, hvilke behov, kriterier og ønsker du måtte have. Dette kan enten gøres via telefon, e-mail, videoopkald og/eller selvfølgelig ansigt til ansigt.

Når køberprofilen er oprettet, vil din ejendomsmægler søge gennem de tilgængelige boliger og kontakte dig igen med muligheder, du kan gennemse. Finder du noget af interesse, arrangeres en fremvisning af de udvalgte boliger. Fremvisninger kan ske personligt eller via en video rundvisning, hvis du ikke kan være fysisk tilgængelig.

1. Hvilket område foretrækker du?

Først og fremmest er det vigtigt at finde ud af, hvilket område du foretrækker.
Costa del Sol er stor, og der er mange vidunderlige og eksotiske områder. Brug et par dage på at udforske de forskellige kystbyer og områder. Det kan også være en god idé at besøge områderne igen uden for høj-/sommersæsonen. Efterhånden som årstiderne skifter, vil atmosfæren også ændre sig, og der vil være færre mennesker og turister, hvilket betyder mindre liv på gaden og en mere almindelig hverdag frem for feriestemning.

2. Hvilken type bolig foretrækker du?

Off plan – denne mulighed er blevet meget populær blandt skandinaverne. I dag bygges der næsten kun topmoderne, minimalistiske og nordiske konstruktioner. Det inkluderer produkter og design af høj kvalitet, store vinduespartier for naturligt lys, relativt store rum og gode terrasser.
Det omfatter også moderne køkkener og hårde hvidevarer samt badeværelser som kan opleves på 5* hoteller. De fælles udendørs grønne områder med forfriskende pools og privat parkering er nogle af de musthaves der hører til et nybyggeri.
Hvis du foretrækker denne mulighed, skal du selvfølgelig huske, at du skal købe møbler osv. Dette kan omfatte både indendørs og udendørs møbler samt at få internet.

Gensalg – denne mulighed er også ret populær blandt dem, der ønsker at sætte deres eget præg på ejendommen. Her kan du forvente en mere andalusisk charme, med mere sjæl i boligerne, end hvad du måske oplever i nybyggerier. Her bør du have med i overvejelserne, at der kan være noget i hjemmet, der skal renoveres. Måske skal boligen males om, eller der kan være inventar osv.. som skal udskiftes eller opgraderes.

Først og fremmest vil du blive bedt om at oplyse kontaktoplysninger på ejendomsmægleren eller sælgeren, samt ejendommens beliggenhed, størrelse, købspris, overtagelsesdato og andre detaljer aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

I tilfælde af et boligkøb inklusiv inventar; en inventarliste laves, og nogle gange tages der billeder, til at understøtte listen. Inventarlisten vil blive underskrevet af både køber og sælger, for bedst muligt at garantere unødvendige overraskelser ved overtagelse. Hvis det er muligt, skal du sørge for, at boligen bliver tjekket dagen før eller samme dag som skødet underskrives.

Derefter vil der blive udarbejdet en reservationskontrakt og en købskontrakt. For at udarbejde en købskontrakt og en fuldmagt skal følgende oplysninger gives: dit fulde navn, adresse, stilling, civilstand, om man har fælleseje eller særeje samt kopi af pas. For ægtepar skal begge personers første navn oplyses (dette skal bruges til NIE-nummer ansøgningen). 

For at kunne købe en ejendom i Spanien er det nødvendigt at have et NIE nummer (identifikationsnummer). Alle personer, der underskriver skødet, skal have et NIE-nummer. Du kan ansøge om dette på din spanske ambassade, eller vi kan hjælpe dig med at ansøge om det i Spanien med en fuldmagt fra dig.

NIE-nummeret skal være registreret hos Agencia Tributaria (det spanske skatteministerie. Dette skal ske personligt eller ved fuldmagt).

Med ovenstående oplysninger udarbejdes en reservationskontrakt på boligen, hvilket betyder, at den bliver reserveret på markedet. Her vil du normalt skulle betale mellem 3.000 – 6.000 euro, afhængig af boligens pris osv. Advokaten gennemgår herefter boligens dokumentation for at sikre ejerskab, udestående beløb, beboertilladelse og ejerforening i ejendommen osv.

Omkostningsopgørelsen over prisen og omkostninger vedrørende købet fremsendes, så snart alle relevante dokumenter i sagen er modtaget og gennemgået. Herefter udarbejdes en købskontrakt, hvor der betales ca. 10% af købesummen minus det betalte reservationsbeløb. Denne underskrives normalt indenfor 10 – 15 dage efter reservationskontrakten.

I købskontrakten er sidste dag for skødedatoen anført, vedhæftet den eventuelle inventarliste, og andre aftalte detaljer, der eventuelt skal udfyldes inden skøden underskrives.

Restbeløbet ifølge omkostningsopgørelsen skal normalt være på advokatens klientkonto mindst 5 hverdage før selve underskrivelsen af ​​skødet. Dette gøres, da der skal være tid til, at banken kan udstede et certifikat om, at pengene er kommet lovligt til landet, samt forberede diverse bankchecks til den egentlig underskrivelse af skødet.

På det afsluttende notarmøde underskrives skødet. Det udestående beløb betales til sælger, og køber modtager nøglerne til boligen.

Herefter skal skødet tinglyses og der skal betales skat osv. Der kan normalt gå op til 3-4 måneder før ejendommen er tinglyst.

Herudover vil der ske overdragelse af forsyningskontrakter og ændring af ejerforhold hos myndighederne osv. Til dette formål skal der benyttes en spansk bankkonto til betaling af de forskellige forsyningskontrakter.

Hvis du allerede har en spansk bankkonto, skal du oplyse bankens navn samt kontonummer, ellers kan advokaten hjælpe dig med at åbne en konto.

Hvis du ønsker at optage lån i boligen, er det vigtigt, at banken eller kreditforeningen orienteres hurtigst muligt, for at påbegynde processen, som f.eks. fremsendelse af dokumenter på boligen, vurdering af boligen osv.
Vær opmærksom på, at hvis du optager et lån i en bank eller kreditforening, er du normalt forpligtet til at tegne både livsforsikring og ejendomsforsikring.
Angående forsikring bør du selv tegne en indboforsikring på ejendommen.

I Spanien købes boliger som set. Eventuelle forbedringer eller ændringer skal foretages forud for overtagelsen eller indgå i købskontrakten. Det kan være meget svært at kræve tilbage efter købet. Man kan eventuelt få lavet en tilstandsrapport. Omkostningerne er på købers regning.

Bemærk venligst, at når du modtager nøglerne til boligen, kan der være flere sæt nøgler i omløb. Derfor anbefales det at udskifte alle låse.

Ved overdragelse af forsyningskontrakterne i ældre boliger kan el, vand og eventuelt gasselskabet kræve at installationerne er opdaterede i henhold til gældende lovgivning. Det betyder at der skal laves en “Boletin” før overdragelsen kan finde sted – omkostningerne for dette betales normalt af køber.
Ved nybyggerier kan der gå op til 15 dage, før du kan forvente vand og el tilsluttet boligen.

Spansk ejendomsskat også kaldet IBI (ved køb af nybyggeri) skal nogle gange opkræves hos kommunen og betales en gang om året. For at gøre krav på det skal du medbringe en kopi af dit skøde, samt pas og NIE-nummer.
Ved spanske ejendomsskatter (IBI’er) i gensalgs boliger søger advokaten typisk om ejerskifte, og at det betales ved hjælp af betalingsservice i banken.

Det er dog VIGTIGT, at du holder øje med, om det bliver trukket automatisk i banken.

Ikke resident skat, også kaldet model 210, er en skat, man er forpligtet til at betale i Spanien som ikke resident. Det er en type selvangivelse, som du skal fremvise hvert år, normalt kan advokaten tilbyde at udarbejde denne årligt.